2023年已經過去瞭,去年整個房地產市場都處於調整的趨勢之中。2023年12月,百城二手住宅均價為每平方米15315元,二手住宅均價環比下跌0.55%,已連續20個月環比下跌。同時,百城二手住宅價格環比下跌城市數量為100個,二手房價格下跌城市已連續7個月超90城。據業內人士預測,樓市大局已定,2024年大概率仍將會延續去年的房地產市場的走勢。
不過,也有人提出不同的看法,認為現在除瞭一線城市沒有完全放開限購,二三線城市都已經放開瞭限購政策。同時,房貸利率也已經降至4%以內。再加上2024年全國已經啟動城中村改造項目、保障房建造項目,都將會推動2024年樓市復蘇。不過,我們認為,各項政策利好對於穩定樓市,避免發生金融風險,會有積極的效果。但房地產市場長期調整的趨勢卻是難以改變的。
我們之所以做出這樣的判斷,主要有以下幾個方面的因素:1、國內房地產市場已經嚴重過剩瞭。住建部公佈的數據是,全國有6億棟房子,足夠30億人居住;2、國內已經進入到“老齡化,少子化”社會,剛需買房需求越來越少;3、在經歷瞭3年多疫情之後,很多人收入減少,購房能力被嚴重削弱瞭;4、由於房企不斷暴雷,以及對新房質量的擔憂,老百姓對未來樓市的信心嚴重不足。
雖然2024年樓市大局已定,但是對於隻有1套房產的傢庭來說,反正房子是用來居住的,未來樓市的波動對於他們來說影響並不大。而對於國內接近45%擁有二套房及以上傢庭來說,未來樓市的波動對他們的影響還是比較大的。這些人將不可避免的面臨以下4個難題:
難題一:房產價值的不斷縮水
從2023年4月份開始,國內房價就進入到瞭新一輪的調整周期。截止到去年年底,全國百城二手房價格幾乎都在下跌。2023年全國各地的房價平均下跌瞭20-30%。即使北上廣深等一線城市的房價也出現瞭明顯的下跌。
比如,上海市中心的房價,也已經從最高時的9-10萬多/平米,降到瞭現在的6-7萬/平米,也已經跌去瞭30%以上。而未來幾年,全國各地房價大概率會是“穩中有降”的趨勢。所以,那些擁有多套房子的傢庭將會面臨房產價值不斷縮水的難題。
難題二:房子難以賣掉的難題
2023年起,各城市二手房的掛牌量出現激增的現象。數據顯示,2023年12月監測14個重點城市二手住宅掛牌量同比、環比均保持上漲態勢,其中同環比分別上升92.06%、2.90%,且同比漲幅仍維持高位水平。
特別是12月掛牌量同比漲幅TOP5分別為佛山、上海、大連、杭州、蘇州。現在即使是在上海,二手房東要想拋房變現都很難,有的甚至要降價幾十萬,甚至上百萬才能找到接盤俠。而像一些三四線城市即使通過降價促銷也很難把房子給銷售出去。
難題三:持房的成本越來越高
從2021年下半年開始,國內房價就已經停止上漲,房地產市場逐漸失去瞭賺錢效應。而在房價不會再漲的情況之下,擁有2套房以上的傢庭的持房成本(主要是物業費、取暖費、維修基金等),肯定要遠比隻有1套房產的傢庭高。這就導致瞭擁有多套房產的傢庭,不但無法賺到房價上漲的收益,而且還要承擔不斷提高的各種持房成本。
難題四,還貸的壓力是越來越大
本來擁有多套房產的傢庭,他們買下好幾套房子,是希望房價每年都能大幅上漲,而現在房價不但沒有大漲,而且還出現瞭下跌。更讓人擔憂的是,在經歷瞭3年疫情之後,很多人收入減少或者失業。所以,現在擁有多套房產的傢庭,每月還貸的壓力是非常巨大的。而且,這樣的還貸的日子還要持續幾十年。顯然,擁有多套房產的傢庭每月還要承受巨大還貸壓力的難題。