從2023年開始,無論是新房,還是二手房成交量都出現瞭明顯萎縮的現象。老百姓的購房熱情大不如前。而面對老百姓都不願意買房,北大教授姚洋發表瞭看法:過去房地產調整速度太慢瞭,早就應該讓房價下跌。不是老百姓沒有錢,而是老百姓不願意去買房,所以你必須讓價格調整到位。
對此,姚洋教授的觀點,很多網友表示支持。在各種政策的調控之下,當前樓市走勢讓人感到困惑。人們擔心現在買瞭房子被套牢,而不買房子,又怕房價上漲。當然,姚洋教授的這句講話當中,有2個觀點還是值得商榷的:
第一,在姚教授看來,不是老百姓沒有錢,因為房價沒跌到位,所以大傢都不願意去買房。但事實上,中國老百姓確實沒錢買房,姚洋教授所謂的“老百姓有錢買房”,主要是絕大多數人是向銀行貸款,透支未來幾十年的收入。如果沒有銀行房貸支持,恐怕絕大多數人承受不瞭當前的高房價。
第二,面對現在樓市成交持續低迷,姚洋教授將其歸咎於房價下跌太慢,隻有房價調整到位,才能激發人們買房的熱情。
實際上,當前樓市成交低迷,主要是由於房地產失去瞭賺錢效應,不少投資性購房者是買漲不買跌,所以都選擇退出或者觀望狀態。而真正的剛需又買不起房。同時,各既得利益群體又要苦苦支撐高房價。所以,各地房價就都處於“穩中有降”的狀態。
不過,姚洋教授有兩個觀點,我們是非常贊同的:首先,姚教授提出:必須讓房價調整到位,老百姓才會願意入市買房。實際上,如果能讓房價自由調整到位,馬上就會激發起剛需和改善性需求買房的熱情,樓市的成交量會快速回暖。但這是既得利益群體所不願意看到的。
再者,姚教授認為:房地產市場之所以成交一直低迷,主要是調整速度太慢瞭,早就應該讓房價跌下來瞭。事實上,國內的房地產還沒有完全的市場化,往往要受到政策因素的幹預,這也必然會增加房地產調整的周期。不過,各種利好政策對房地產市場的影響也隻是短期效應。從長期來看,樓市還是會進入到原來的趨勢之中。
現在問題來瞭,房價究竟要跌去多少,才算調整到位呢?對此,我們認為主要看兩大指標:一個是,房價與居民收入之比。國際上正常的房價與收入之比是1:10,就是你10年的工資收入,可以買一套房子。而現在國內二三線城市的房價與收入之比是1:20,而像北上深等一線城市的房價與收入之比是1:60以上。顯然,隻有房價跌回到與當地居民收入相符合的合理價格區間,那麼才會激起人們的購房熱情。
另一個是,房價與租金之比。原因很簡單,當人們發現房價太高,租房更劃算時,大傢都會選擇租房居住。而當人們發現房價下跌瞭,買房比租房更劃算時,當然都會選擇買房置業。現在租房肯定要比買房更劃算。
舉個例子,在上海市中心租一套80多平米的商品房,一年的租金隻有10萬元,而這套商品房的價格卻在700多萬。這意味著,如果房東買房用於投資,收益率要比把錢存在銀行定期還要低。顯然,未來房價要跌到人們覺得買房比租房更劃算,那麼當地的房價就開始走穩,成交量也會逐步恢復到正常水平。