眾所周知,我國樓市的第一輪房改,是從1998年開始的。當時,居民的人均住房面積隻有6-7個平米。而到瞭現在,我國居民的人均住房面積已經達到瞭39個平米。不過,全國的房價也從房改開始時的2000元/平米,漲到2021年最高時的11000元/平米。在20多年的時間裡,全國房價漲瞭5.5倍。這也讓炒房客們都實現瞭財務自由。
而這一輪房地產上漲的趨勢,一直延續到2021年才宣告結束。之後國內房價就進入到長期調整的趨勢之中。特別是在進入到2023年之後,國內樓市新一輪調整步伐在不斷加快,至今仍沒有停止跡象。
根據最新發佈的百城房價數據:1月份百城二手住宅平均價格為15230元/平方米,環比下跌0.56%,已連續21個月環比下跌。此外,1月份二手住宅環比下跌的城市個數達99個,數量較2023年12月減少1個,二手房價格下跌城市已連續8個月超過90城。
面對國內各地房價下跌的趨勢,就有不少網友提出:5年後,現在市值300萬的房子會值多少錢?對此,國內獨立經濟學傢馬光遠“一句話”就說清楚瞭。他曾經說過:房地產作為中國最好的投資品已經結束,未來房價將逐步回歸到居住屬性。
馬光遠的意思是,未來房地產市場將失去賺錢效應,房價將會逐步去投資化,最終與當地居住收入掛鉤。很明顯,現在各地房價都存在著較多的泡沫。未來5年後,房價市值肯定會遠遠低於現在的價格。
實際上,5年後,現在市值300萬的房子能值多少錢,這是要由當地居民的收入水平來決定:一方面,在三四線城市,由於能提供的就業機會不多,當地居民收入水平較低。所以人口流出量大於流入量。如果擁有市值300萬的房子,除瞭很可能房價會出現大幅調整外。甚至還會出現“有價無市”問題。
而如果是在一線城市,現在300萬隻能購買市中心房齡較大的老破小,或者隻能購買郊區的房子,此類房子周邊配套設施不齊全,未來房子抗跌能力較差。而5年後,由於投資炒房需求退出,這兩類房子很可能會越來越不值錢。
當然,也有很多人會感到奇怪,國內的房價已經漲瞭20多年,這次雖然經歷瞭較長時間的調整,但還是很有可能還會出現反轉,又憑什麼說未來房價的趨勢是向下尋底的呢?對此,我們認為主要有以下幾個原因:
第一,國內房地產市場已經嚴重過剩瞭。據住建部公佈的信息,我國總共有6億棟房子。即使每棟房子能住5個人,那也足夠解決30億人的居住問題。當然,其中也包括小產權房、安置房、農村居民用房等,但是國內房地產市場過剩已是不爭的事實。
第二,老百姓的購房願望發生瞭改變。在經歷瞭3年疫情之後,多數人收入減少或失業瞭,並且對未來收入增長預期持謹慎態度。現在國民的購房需求在快速萎縮。與此同時,由於房價連續下跌,房地產市場已經失去瞭賺錢的效應,再加上經歷瞭疫情之後,很多購房者已開始越來越理性,他們會根據自己的實際情況來決定是否買房。所以,未來剛需和改善性購房需求數量會越來越少。
第三,房地產的長期調控效果正在逐步發酵。我國早在2016年就開始對房地產市場進行調整,主要目的是為瞭遏制房價過快上漲,真正實現“房子是用來住人的,不是用來炒作的”宗旨。數據顯示,僅在2021年國內房地產調控的次數就高達650多次,其中就有央行為房企融資設置的三道紅線。
而這些房地產調控政策在經過瞭長期發酵之後,效果正在逐步顯現出來。所以,現在的一些政策利好,可以避免短期內房價保持相對穩定,並不能改變房地產調整的大趨勢。未來房價會逐步回歸到居住屬性,乃是大概率的事情。