自從進入到2023年之後,無論是房產的銷售面積,還是銷售總額,都出現瞭明顯的下降趨勢。此外,截止到2024年1月份,百城二手住宅平均價格為15230元/平方米,環比下跌0.56%,已連續21個月環比下跌;1月份二手住宅環比下跌的城市個數達99個,數量較2023年12月減少1個,二手房價格下跌城市已連續8個月超過90城。
實際上,對於樓市出現 “量價齊跌”的走勢,那些隻有1套房子的傢庭來說,影響並不大,因為他們買房是用於自住。而對於擁有二套及以上房產的傢庭來說,如果房價繼續下跌,對他們的影響卻是非常深遠的。
根據央行2019年發佈的數據顯示:我國城鎮居民住房擁有率高達96.0%,其中有一套住房的傢庭占比為58.4%,有兩套住房的傢庭占比為31.0%,有三套及以上住房的傢庭占比為10.5%。由此可知,我國擁有2套及以上住房的人約為41.5%。這些傢庭或將面臨以下“4大困境”。
第一,房產市值或將會持續縮水
之前很多人都有一個誤區,就是一線城市核心地區的房價“隻漲不跌”。投資一線城市核心區域的房子未來還有升值的空間。不過,從目前情況來看,本輪房價的下跌最先是從廊坊、燕郊、涿州等環京三四樓市開始,後來蔓延至鄭州、天津等二線城市。
而從去年開始,北京、上海、深圳等一線城市的房價也出現瞭明顯的下跌。以上海高興花園為例,房價從最高時的10萬/平米,現在跌至6萬/平米。未來持有多套房產的傢庭會面對房產市值持續縮水的困境。
第二,房產的變現能力越來越弱
在很多人看來,三四線城市的房子變現能力越來越弱。而像一、二線城市核心地區的老房子,隻要房價低於市場價,總歸會有人出手購買的。但這樣的想法是錯誤的。這裡面有兩方面的原因:
一個是,現在大城市的二手房價已經開始下跌,已經失去瞭賺錢效應,而且掛牌量又開始激增,投資炒房客也不敢輕易入市。另一個是,現在一線城市也都在逐放開限購政策,這意味著,越來越多的剛需可以購買到新建商品房。如此一來,誰還願意購買老舊二手房呢?未來二手房要想變現會越來越困難。
第三,斷供的風險在增加
近些年,國內斷供傢庭的數量在快速增加。這主要有兩方面的原因:首先,一些人都在房價處於歷史最高位時買的房子,現在房價跌去瞭30%以上,已經把首付款都跌沒瞭。這樣持有多套房產的傢庭隻能選擇斷供瞭。
再者,一些擁有多套房產的傢庭,他們所承擔的房貸、物業費、維修基金等支出都是隻有1套房產傢庭的好幾倍。前些年還能苦苦支撐,而在疫情過後,收入減少,那就再也支撐不瞭,隻能選擇斷供瞭。所以,現在不管是未來房價繼續下跌,還是購房傢庭收入減少。擁有2套房以上的傢庭的斷供風險要遠比隻有1套房產的傢庭大。
第四,消費需求的下降
前些年,由於各地房價每年都有較快的漲幅,很多投資買房的傢庭,資產總額每年都有持續的增長。所以,擁有2套及以上房產的傢庭,往往都會去大肆消費。而近些年,現在各地房價不漲還要下跌,擁有2套及以上房產的傢庭還要面臨資產不斷縮水的困境。於是,這些擁有多套房產的傢庭都開始減少不必要的開支,各種消費需求也在快速萎縮。