最近這兩年,國內房地產市場出現瞭明顯的調整趨勢。而在進入到2024年之後,房地產市場還是延續之前的走勢。截止到2024年1月份,百城二手住宅平均價格為15230元/平方米,環比下跌0.56%,已連續21個月環比下跌。此外,1月份百城二手房價下跌的城市達到99個,已經連續8個月超過瞭90個。
而當前房地產市場的趨勢,卻被華人首富李嘉誠所預料到瞭。李嘉誠早在2018年就提醒大傢:房子始終是用來居住的。未來五年房價將面臨大洗牌,炒房需謹慎,內地很多開發商負債擴張將要告一段落瞭。當時,國內房地產市場處於繁榮期,李嘉誠的預測沒人聽得進去,很多人認為李嘉誠是“老糊塗”瞭。
而現如今,不少投資炒房客,因沒能及時退出房地產市場,被套在樓市無法脫身。與此同時,一些大型開發商由於前期盲目債務擴張,出現瞭債務違約和爛尾樓的情況,現在整個房地產業都在逐步降低負債率、控制投資規模,避免發生流動性危機。顯然,李嘉誠當年的預測是完全正確的。
實際上,房地產市場的大調整,對於隻有1套房產的傢庭來說,並不會受到太大影響。但是,對於那些擁有2套房產以上的傢庭來說,將會帶來比較深遠的影響。根據央行發佈的統計數據,我國城鎮傢庭住宅擁有率已攀升至96.86%,其中高達41.5%的城鎮傢庭擁有2套或以上的房產。那麼,房地產市場調整的趨勢,對於手持2套及以上房子的傢庭,將面臨怎樣的結果呢?
第一,房產的流動性會越來越差
從2023年4月份開始,國內二手房掛牌量出現激增的情況。統計數據顯示,目前鄭州、武漢、青島、天津、南京、沈陽、北京、成都和重慶等重點城市的二手房掛牌量已超過15萬套。其中重慶市的二手房掛牌量更是突破瞭25萬套大關。
現在二手房是越來越不好賣瞭,即使像上海市中心的商品房,如果二手房東低於市場價20%以上拋售,是很難成交變現的。而未來隨著樓市調整的深入,二手房市場掛牌量上升,各地房子的流動性會越來越差。最終二手房東隻能把房子爛在手裡。
第二,持房的壓力在不斷上升
擁有2套及以上房產的傢庭,未來持房壓力會不斷上升。一方面,很多人都是在疫情之前陸續購置瞭好幾套房產。而在疫情之後,收入減少或失業瞭,但房貸壓力卻並沒有減輕多少。這就讓人感到持有多套房產的壓力太大瞭。而且,這樣的日子還要持續很多年。
另一方面,持有2套房產以上的傢庭,所要繳納的物業費、取暖費、維修基金等肯定要比隻有1套房產的傢庭多出好幾倍。而且,現在的物業費等費用每年都會有不同程度的上漲。顯然,擁有多套房產的傢庭的持房壓力要遠比過去更加沉重瞭。
第三,房產市值會不斷縮水
之前很多人都會認為,未來房地產市場將出現分化。三四線城市房價大幅下跌,而像北上廣深等一線城市的房價“隻漲不跌”。其實,國內三四線城市房價泡沫並不是很大,房價與收入之比是25,就是普通傢庭25年的收入可以買套房子。所以,未來三四線城市房價下跌的空間相對有限。
而對於一線城市來說,房價和收入之比都超過40以上瞭。這意味著,一線城市傢庭要不吃不喝40年才能買房。顯然,未來不管是中小城市也好,大城市也罷,未來房價都會逐步與當地居民收入掛鉤。這對於擁有多套房產的傢庭,未來將要面對房產市值不斷縮水的結果。