從2023年4月份起,國內房地產市場就加快瞭調整的步伐。除瞭商品房成交面積、成交金額均出現下跌外,就連房價也都開始進入到調整的趨勢之中。而在進入到2024年之後,國內樓市調整的趨勢還在繼續。1月份百城二手住宅平均價格為1.53萬元/平方米,環比下跌0.56%,這已經是連續21個月出現環比下跌。
當前房地產市場的調整趨勢,對於那些隻擁有1套房子的傢庭影響並不大。而對於那些擁有2套房及以上的傢庭來說,影響還是非常大的。根據央行的數據,我國城鎮居民傢庭的住房擁有率為96.0%,其中有一套住房的傢庭占比為58.4%,而有兩套住房的占比為31.0%,有三套及以上住房的占比為10.5%。
這就意味著,國內有41.5%的傢庭擁有二套及以上房產。現在問題來瞭,如果今明兩年,房價還是繼續下跌,那這41.5%擁有二套及以上房產的傢庭,將面臨什麼困境呢?讓我們一起來分析一下:
第一,房產市值會出現不斷縮水
之前,不少傢庭把買房,當作一種穩賺不賠的投資。而為瞭讓自己的財富保值增值,這些傢庭往往隻要湊夠首付款,還會再去投資買房。現如今,房產已占國內傢庭總資產的77%,而隻有23%才是金融資產。房產占傢庭總資產的比重遠超發達國傢。
顯然,現在很多傢庭都把寶押在瞭房地產上面。而一旦未來房產市值出現持續縮水的情況,擁有2套及以上房子的傢庭將不得不接受資產快速縮水的現實,甚至還有可能會陷入到債務危機的泥潭之中。
第二,房子變現能力會越來越弱
從2023年開始,國內二手房變現難度越來越大,不要說三四線城市房子“有價無市”,就連像上海這樣的一線城市,除非房東低於市場價20%-30%出售,否則也很難獲得成交,主要有兩個方面的原因:
一個是,現在各地二手房掛牌量出現激增的情況,上海、合肥二手房掛牌量超過16萬套以上,而重慶、杭州等城市的二手房掛牌量更是超過瞭20萬套以上。現在二手房市場已經“供遠大於求”。
而另一個是,現在很多地方取消對開發商的降價限制,允許開發商降低房價進行自救。而一旦開發商選擇降價促銷,那剛需和改善性傢庭肯定是首選新建商品房,而絕不會是二手房源瞭。
第三,房東的斷供的風險在增加
近些年,有越來越多的房東選擇斷供,特別是擁有多套房產的房東斷供風險在持續上升。而導致擁有多套房產的房東選擇斷供的原因有兩個:首先,一些城市的房價出現瞭30%以上的跌幅,把房東的首付款都給跌沒瞭。在這種情況下,房東覺得繼續償還房貸已經沒有意義,就選擇棄房斷供。
再者,對於擁有2套及以上房子的傢庭來說,本來償還房貸的壓力就要比隻有1套房子的人更大。而在經歷瞭3年疫情之後,這些傢庭收入減少或失業瞭,再也承後不起還房貸的壓力。於是,也隻能選擇斷供瞭。不過,房東最好不要選擇走斷供這條路,否則很可能會被列入失信人黑名單,不僅自己的生活會受影響,而且還會連累到傢人。
第四,多套房產的傢庭消費需求會下降
前些年,房價持續上漲,擁有多套房產傢庭的資產在不斷升值。所以,隨著紙面上的財富增加,擁有多套房產的傢庭往往會不斷增加消費需求。毫不誇張地講,房價漲得越瘋狂,擁有多套房產的傢庭的消費需求會不斷升級。
而如果今明兩年房價持續下跌,擁有多套房產的傢庭不僅是房子市值不斷縮水,而且資產都被套在樓市裡面瞭。所以,如果房價還持續下跌,預計擁有多套房產的傢庭的消費需求會明顯下降,他們的生活質量可能還不如無房貸的傢庭。