從去年4月份開始,國內房地產市場加快瞭調整的步伐。而在進入到2024年之後,房地產調整的趨勢還是沒有停止。2024年2月百城二手住宅平均價格為15173元/平方米,已連續22個月環比下跌。同時,在二手房方面,除三亞小幅上漲外,其餘99個城市環比均下跌,二手房價格下跌城市已連續9個月超90城。
而當前房地產市場調整趨勢,對於隻有1套房產的傢庭來說,影響並不大,畢竟房子是用來自住的。不過,對於擁有2套房及以上傢庭來說,房地產市場步入調整周期的影響還是較為深遠的。
根據央行的數據,我國城鎮居民傢庭的住房擁有率為96.0%,其中有一套住房的傢庭占比為58.4%,而有兩套住房的占比為31.0%,有三套及以上住房的占比為10.5%。這就意味著,國內有41.5%的傢庭擁有二套及以上房產。
現在問題來瞭,如果今明兩年,房地產市場還是繼續調整下去,那擁有二套及以上房產的傢庭,將面臨哪些問題呢?對此,我們認為主要有以下4個問題:
第一,房產市值將持續縮水
我國房價從2021年下半年開始出現下跌,剛開始是像鄭州、石傢莊、天津、南京等二三線城市,而在進入到2023年之後,像北京、上海、深圳等一線城市的房價出現瞭明顯的調整跡象。這意味著,一線城市房價也已經進入到調整的周期之中。
以上海為例。現在市中心的房價較之前最高位置,跌去瞭30%以上,部分小區房價與最高位時相比幾乎是腰斬。顯然,房價的持續下跌,對於擁二套及以上房產的傢庭來說,就意味著房子的價值在不斷的縮水,很多人都無法接受這樣的一個現實。
第二,二手房要想變現越來越難
從2023年開始,國內各地二手房掛牌量出現瞭激增的現象。現在不僅是二三線城市的二手房掛牌量出現激增,就連北京的二手房掛牌量都超過瞭16.6萬套,上海的二手房掛牌量也超過瞭18萬套以上。
各地二手房掛牌量之所以會越來越多,除瞭炒房客不再看好未來樓市趨勢,也意味著未來房價下行的壓力會越來越大。所以,對於擁有二套及以上房產的傢庭來說,除非現在遠低於市場價拋售,才有可能獲得成交,否則很難賣房變現。
第三,持房的壓力會越來越大
對於擁有2套及以上房產的傢庭來說,他們的還貸壓力肯定要比隻有1套房產的傢庭要更大。而在經歷瞭3年的疫情之後,擁有2套及以上房產的傢庭,由於收入減少或失業,每個月的還貸壓力就更大瞭,不少傢庭會覺得不堪重負。
與此同時,擁有2套及以上房產傢庭所要承擔的物業費、取暖費、維修基金等都要比隻有1套房產的傢庭更多。更何況,隨著物價水平的不斷上升,物業費等費用每年都會有不同程度的上漲。總之,今明兩年,擁有2套及以上房產的傢庭持房的壓力會呈現越來越大的趨勢。
第四,房租的價格會越來越低
隨著房價的越來越低,房產利好政策越來越多,許多剛需傢庭會停止租房,而選擇買房居住,未來租房市場的需求會減少。同時,如果你在三四線城市,擁有2套及以上房產,由於當地人口流出大於流入,不僅房子不好賣,就連房子要想租出去都很困難。同時,現在大城市都在加大推出保障房、廉租房,城市低收入群體都選擇租廉租房,或購房保障房瞭,屆時租房的需求會越來載少,而租金的價格會逐步走低。