從2023年開始,國內房地產市場加快瞭調整的步伐。而在進入到2024年之後,這樣的調整趨勢仍在進行之中。今年2月份百城二手住宅平均價格為15173元/平方米,已連續22個月環比下跌;與此同時,二手房方面,99個城市環比均下跌,隻有三亞1座城市小幅上漲,二手房價格下跌城市已連續9個月超90城。
實際上,房地產市場的調整,對於隻有1套房產的傢庭來說,幾乎不會受到任何影響,畢竟買瞭這套房子是用於自住的。而現在房地產市場出現調整的趨勢,對於擁有2套及以上房產的傢庭影響就比較深遠。畢竟這些傢庭將多餘房子都用於投資之用。
根據央行前些年的數據,我國城鎮居民傢庭的住房擁有率為96.0%,其中有一套住房的傢庭占比為58.4%,而有兩套住房的占比為31.0%,有三套及以上住房的占比為10.5%。這就意味著,我國擁有二套及以上房產的傢庭占比達到41.5%。而這些傢庭2024年或將回避不瞭幾個問題,讓人擔憂的事情還是來瞭。
第一,房子變現能力越來越弱瞭
從2023年的4月開始,各地二手房的掛牌量出現瞭激增的情況,很多重點城市的二手房掛牌量都超過瞭10萬套以上。即使是現在北京的二手房掛牌量都已經超過瞭16.6萬套,上海的二手房掛牌超過瞭18萬套。
而各地二手房掛牌量出現激增的情況,就意味著越來越多的炒房客,不看好後市。同時,也意味著未來房價下跌的壓力會加大。這對於擁有2套以上房產的傢庭來說,未來房子要想出售變現難度會很大。
第二,房子的品質將難有保障
近些年,國內開發商對於所建造的房子質量是難以保障的。這主要是我國央行之前出臺瞭三道紅線,規定房企一定要達至三道紅線的標準才能融資。這樣一來,多數房企的融資渠道受阻。與此同時,由於房地產市場出現調整,房企銷售業績出現下滑。這就導致很多開發商,流動性出現瞭困難。
而為瞭降低在建商品房的成本,很多開發商隻能是偷工減料。所以,如果你是近些年新買瞭多套房子,即使沒有碰到期房的爛尾樓的情況,也很可能會遭遇到房子的質量不好,或者新房並沒有按照之前合同要求履行。所以,對於擁有2套以上房產的傢庭來說,如果是近兩年買的新房子,往往房子的品質難有保障。
第三,持房的壓力會越來越大
現在擁有2套房及以上房產的傢庭,將會面臨持房壓力上升的問題。現在多套房產傢庭的持房壓力主要體現在兩個方面:一個是,擁有多套房產的傢庭,所面對的物業費、取暖費、維修基金等要比隻有一套房產的傢庭多好幾倍。同時,由於物價年年都在漲,這些費用每年也會有不同程度的上漲。
另一個是,在經歷瞭疫情之後,很多傢庭的收入減少或失業。但房貸壓力沒有太大的 減少,這個時候擁有多套房產的還貸壓力是擁有1套房產傢庭壓力的好幾倍。當然,很多持有多套房產的傢庭也會由於承受不瞭這樣的壓力,隻能選擇斷供之路,最終房子會被法院拍賣。
就在進入到2024年後,我國央行還表示:將把維護價格穩定、推動價格溫和回升作為貨幣政策的重要考量,統籌兼顧銀行業資產負債表健康性,繼續推動社會綜合融資成本穩中有降。而這句話最重點的是“推動價格溫和回升作為貨幣政策的重要考量”。
這意味著,央行並不希望看到現在國內物價一直處於通縮狀況,而是將致力於通過寬松的貨幣政策,推動國內物價的溫和回升。未來國內物價水平將會控制在3%附近。這就導致2024年物價上漲恐將是大概率的事情瞭。
而面對2024年房價可能會進一步下跌,而物價水平可能會走逐步回升,我們給大傢提出兩點建議:一個是,如果碰到2024年物價出現明顯上漲的情況,還是盡量不要進行大肆消費,更不要借債消費。隻有等到實體經濟全面復蘇,物價回落並保持穩定,再進行消費也不遲。
另一個是,今年房價可能還會“穩中有降”,很多人認為一線城市的市中心區域的房子最能保值增值。實際上,現在房價下跌,已經從之前的二三線城市,延伸到北上深等一線城市。顯然,一線城市的房價不是不會下跌,而是跌得相對比較晚一些。以上海為例,現在房價從最高位跌去30%以上的小區比比皆是。