在很多人的印象當中,棚改拆遷早已經結束,從2020年開始,我國就已經實行瞭舊改。未來我們將不會再有大規模的拆遷項目瞭。但是,從去年開始,各地的拆遷潮又開始回來瞭。對此,住建部已經明確表態,2024年起有兩類房將被納入拆遷范圍,所以,一些老房子居民還是很有可能碰到拆遷機會。
事實上,新一輪的“拆遷潮”要比我們想象中要大得多。根據權威部門公佈的研究報告:2035年之前,我國每年剛性需求約2.6億平米,改善需求約8億平米,老舊房屋拆遷需求約4.2億平米。三大需求占比分別為18%、54%、28%。
而到瞭2035年,三大需求占比將進行調整,剛性需求占比降為11%,改善需求占比上升至58%,老舊房屋拆遷需求更是升至31%。這意味著,未來拆遷需求將會持續上升,至三分之一。市場上每三套購房需求,就有一套來自於拆遷需求。
於是,很多人會感到困惑,棚改拆遷不是在2019年被叫停瞭嗎?怎麼現在又重新啟動新一輪的“拆遷潮”呢?主要有兩個原因:第一,現在國內房地產銷售不景氣。今年1-11月份,全國商品房銷售面積約12.12億平方米,同比下降23.3%;商品房銷售額約11.86萬億元,同比下降26.6%。即使開發商降價促銷的效果也不是很大。
此外,二手房銷售也持續低迷,現在很多二三線城二手房掛牌量超過瞭10萬套,就連一線城市的二手房掛牌量也在激增。比如北京的二手房掛牌量是15萬套,上海二手房掛牌量18萬套。而如果重啟新一輪的“拆遷潮”,就可以促使大量拆遷居民拿錢去購買商品房,這樣不僅可以創造大量購房需求,穩定當地房價,而且也可以幫助開發商和二手房東把之前賣不出去的房子給賣掉。
第二,讓老百姓都住上質量好的房子。現在很多房子的質量都不好。主要原因有兩個:1、在98年房改之前造的大量預制板房子,本身質量就不好,再經歷瞭幾十年之後,房子的設計壽命也已經快要到瞭。2、前些年很多開發商為瞭提高周轉率,就加快新房建造速度。這樣一來,建房速度是上去瞭,但造出來的商品房的質量卻很差。
為此,住建部部長曾提出:要努力讓人民群眾住上更好的房子。此外,原住建部總經濟師趙暉也表示:中國住房與好房子差距比較大,與日本相比,在建築質量、設施設備、隔熱、隔音、防水等方面都有很大的差距。
同時,社科院教授陳淮則認為:在國內現有的住房體系中,將有一半以上的房子會在未來10-20年拆遷。那麼,接下去就要拆除那些質量不好的老房子,建造更多的高質量的新房子,以滿足廣大居民的需求。
現在問題來瞭,2024年究竟會有哪兩類房子將迎來“拆遷潮”呢?一類是老舊危房。就是經過權威機構鑒定,已確定是老舊危房的。這類老房子由於年久失修,結構已經老化,即使經過舊改之後也無法修繕的,像這樣的房子也是會被拆除的。
另一個是城中村改造過程中需要拆遷的房子。比如,有些城中村正處於城市規劃用地的范圍之內,像這類房是要被拆除瞭。此外,還有一些城中村地塊被開發商看中,要建造大型商圈、中高檔居民小區等,像這樣的城中村房子也是要拆遷的。