2023年的房地產市場不僅是成交量和成交面積雙雙出現下跌,而且很多地方的房價也出現瞭明顯的調整趨勢。為瞭刺激樓市的回暖,現在除瞭一線城市之外,多數二三線城市都全面放開瞭限購政策。同時,銀行也將房貸利率降至4%左右,第一套房的首付比例都降至30%。據統計,去年僅房地產調控次數就高達900多次。但是,房地產調控帶來的效果卻並不理想。
不過,最近有兩項重大的政策,引發瞭市場的關註:一個是,就在2023年底的時候,央行批準瞭3500億的PLS給幾大國有銀行,用於支持三大工程。所謂“三大工程”是指保障性住房建設、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設。
而其中的城中村改造與當年的棚改差別並不大。就是給拆遷居民發放補償款,讓他們到附近去買房置業。這樣一來,既能幫助新房和二手房市場去庫存,促進樓市回暖,又能穩定當地的房價,避免房地產市場出現大起大落。
另一個是,在進入到2024年之後,現在像廣州等城市都向拆遷居民發放“房票”。所謂“房票”,就是由當地政府簽發的,能夠流通的“購房憑證”。拆遷居民可以拿著房票在規定的期限內進行買房。
當然,房票還可以轉讓給直系親屬用於買房。此舉也是為瞭解決地方政府在財政收入有限的情況下,還要大規模進行城中村改造的資金問題。預計未來還會有越來越多的城市在城中村改造時,都會采取發放“房票”的制度。而發放房票在很大程度上也是為瞭刺激樓市復蘇。
現在問題來瞭,一邊是房地產市場調整趨勢十分明顯;另一邊是各種政策利好消息不斷出臺,現在還啟動瞭城中村改造工程,以及房票制度。那麼,2024年的樓市究竟該往哪裡走呢?對此,房地產界大佬王石卻對今年的樓市做出瞭3個大膽預測。而對於王石的預測,不少業內人士表示,如果沒有意外,大概率有對的。
預測一:樓市的這一輪調整需要3-5年
在王石看來,本輪樓市的調整趨勢已經形成,短期內不可能結束。這一輪調整至少需要3-5年。主要原因是,自從像恒大地產、碧桂園、融創等房企出現債務違約、爛尾樓之後,未來不排除還會有更多的中小房企出現爆雷的情況。
同時,由於一些大型房企出現爛尾樓的情況,會導致購房者的信心受到沖擊,很多人擔心自己也碰到爛尾樓的情況,而不敢出手買房。顯然,現在不僅是要逐步化解房企債務違約和爛尾樓的危機,而且還要讓房地產市場的信心逐步恢復過來。而這些至少也要3-5年的時間。
預測二:今明年房企很可能會大洗牌
今年房企會出現兩極分化的情景。前幾年,那些沒有選擇大肆擴張,並且控制投資進程,以及擁有充足流動性的房企就會很好的“活下去”。而那些前幾年盲目投資擴張,負債率都超過100%以上,平時又不太重視流動性的房企,很可能會發生破產或被重組。顯然,2024年房地產業“大洗牌”將難以避免。預計今明兩年,國內房地產業將進入到降低負債、控制投資規模的周期之中。
預測三:王石對未來房地產市場有信心
國內現在的房地產市場與當年日美的樓市完全不同。日本和美國對於樓市泡沫采取的是直接刺破的方法,這樣才會導致房地產泡沫“硬著陸”。而中國對於房地產市場采取的措施是,不斷出臺政策利好消息,甚至還要通過城中村改造等,人為制造購房需求,以穩定當前樓市,避免短期內國內房價出現大起大落。
預計今明兩年各地房價將會呈現“穩中有降”,讓房價每年下跌12-15%,通過幾年的時間,以時間換空間的方式,使房地產市場實現軟著陸,回歸居住屬性。所以,王石對未來房地產市場實現“軟著陸”還是充滿信心的。