在進入到2024年之後,2023年的各項房地產數據陸續公佈。2023年12月,百城二手住宅均價為每平方米15315元,二手住宅均價環比下跌0.55%,已連續20個月環比下跌。同時,百城二手住宅價格環比下跌城市數量為100個,二手房價格下跌城市已連續7個月超90城。
就在大傢對未來樓市處於悲觀狀態之中時,最近國內樓市出現瞭兩大利好消息:一個是,近日,我國央行批準瞭3500億的PLS給幾大國有銀行,用於支持三大工程。所謂“三大工程”是指保障性住房建設、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設。
特別是城中村改造項目的啟動,被譽為新一輪“拆遷潮”的到來。這意味著,未來將會有大量城中村拆遷居民拿著拆遷補償款到附近購買房子。此舉無疑將會刺激房地產市場回暖,以及穩定房價。
另一個是,廣州等地都在推出房票制度,就是政府在給城中村居民拆遷的時候,可以讓拆遷戶選擇拿現金補償款,也可以采取發放房票的方式。而當地拆遷居民在拿瞭房票之後,必須在規定的時間內,把房票用於在購買商品房上面。
事實上,房票制度在當地實行之後,地方政府的財政支出壓力就大幅降低瞭。預計未來還會有越來越多的城市會效仿廣州等地實行房票制度。這樣各地大規模拆遷將會全面展開。此舉無疑給開發商去庫存,以及穩定房價帶來較大的利好效應。
而面對當前撲朔迷離的樓市,有網友就提出,在5年後,現在250萬的房子還值多少錢?對此,不少業內人士認為,未來5年國內各地房價將會分化,像二三線城市房價很可能會繼續下跌,跌到100萬-120萬。而一線城市由於購房需求量較大,房價則還可能會上漲。
而對於5年後的房價走勢,獨立經濟學傢馬光遠隻用兩句話就解釋清楚瞭。第一句話:房產作為最佳投資品的時代結束瞭。第二句話:未來房子將回歸居住屬性。顯然,在馬光遠看來,5年後國內各地的房價都會低於現在的房產市值,房子作為投資品的時代已經結束。
至於房價還有多大下跌空間,這要看當地房價與居民收入差距是多少瞭。像二三線城市的房價與居民收入比是20-525,就是當地居民不吃不喝20-25年就可以買房,像這樣的城市房價下跌空間會相對少一些。而像北上廣深等一線城市,房價與當地居民收入都在50-60,就是當地居民不吃不喝需要50-60年才能買房。像這樣高的房價,在未來5年之內下跌的空間會很大。
事實上,在房地產市場剛剛調整時,像燕郊、香河等環京三四線城市房價會先下跌,後來就是鄭州、天津等二線城市房價出現下跌。而在進入到2023年之後,像北上廣深等一線城市的房價也出現瞭下跌。所以,並不是一線城市的房價“隻漲不跌”。而隻是一線城市房價在剛開始時,下跌的進程要比其他二三線城市相對遲緩一些罷瞭。
舉個例子,上海市中心的房子現在隻有6-7萬元/平米,而在2021年房價最高時卻達到瞭10萬/平米,房價從最高時跌下來,已經跌去瞭30%上。所以,未來5年不管是二三線城市,還是一線城市,房價都會遠低於現在的房產市值。至於房價會跌多少,這要看當地居民的購房能力瞭。顯然,房價何時能見底,最終由當地居民收入決定。