就在去年底,我國央行批準瞭3500億的PLS給幾大國有銀行,用於支持三大工程。所謂“三大工程”是指保障性住房建設、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設。據業內人士介紹:國傢這次“動真格”瞭,樓市的新變革已經開啟。特別是在這次“三大工程”當中,城中村改造與當年的棚改拆遷幾乎沒有什麼區別。
可能很多人會覺得奇怪,國傢現在為什麼會“動真格”,要積極推進“三大工程”項目呢?對此,我們認為主要有以下三個方面的原因:
第一,2023年無論是房產市場的成交量、成交面積等數據都非常低迷。如果房地產市場長期低迷,會影響到其上下遊幾十個行業的發展,甚至還會影響到經濟增長。所以,重新啟動“三大工程”項目,對於穩定樓市,穩定經濟發展還是很有幫助的。
第二,通過“三大工程”當中的保障性住房建設、城中村改造等,可以人為制造購房需求,幫助房企去除庫存,穩定房價,避免發生系統性金融風險。比如,各地政府通過收購開發商手裡賣不掉的商品房,用於保障性住房,幫助開發商去庫存。此外,通過城中村改造,讓當地居民拿著拆遷補償款到周邊去買房,既能幫助開發商去庫存,回籠資金,還能穩定當地房價,避免房價在短期內出現大起大落。
第三,要讓老百姓都住上質量好的房子。原住建部總經濟師趙暉曾表示:中國住房與好房子差距比較大,與日本相比,在建築質量、設施設備、隔熱、隔音、防水等方面都有很大的差距。而我們認為:導致現在國內房子質量較差的原因是,1998年之前建造的老房子,特別是預制板房子,現在的房子結構老化,已經過瞭預期壽命。
同時,前些年由於房價一直在上漲,開發商忙著加快商品房的市場供應,不過這是以犧牲房子的質量為代價。像這類房子的質量也令人堪憂。而未來10-20年內,就要拆除那些質量不好的老房子,建造更多的高質量的新房子,以滿足人們的居住需求。
而面對2024年我國即將啟動的“三大工程”,有業內人士建議大傢,要提前做好以下3個準備:
首先,要做好老房子越來越難賣掉的準備。這次住建部提出,要讓老百姓都住上質量好的房子。這意味著,未來將會建造越來越多的高質量的新房子,以滿足大傢的居住需求。那麼,原來那些老舊房子會越來越不值錢,而且也越來越難賣掉。所以,我們也建議大傢,現在不要再去購買老舊房子瞭,將來這類房子很可能會爛在手裡,要想變現都很困難。
再者,低收入傢庭將要圓上住房夢。我國即將啟動的“三大工程”項目,其中有一個就是將建造大量保障性住房,以滿足低收入傢庭的購房需求。從目前情況來看,今年保障性住房將會在全國35個人口數量在300萬以上的重點城市進行試點。
預計在未來5年內,將要推出600萬套保障性住房,而且保障性住房的價格要遠低於周邊商品房價格。隻不過保障性住房將來不能在商品房市場出售。所以,現在低收入群體也不必為買不起房而擔憂,居住問題將會逐步得到解決。’
最後,做好房價長期下跌的準備。未來房價將長期處於“穩中有降”趨勢之中,會逐步回歸居住屬性。原因很簡單,我國將要建立起兩個市場。一個是商品房市場,另一個是保障房市場。屆時,商品房市場占比達40%,而保障房市場占比達60%。
這意味著,商品房市場的漲跌將由市場供需來決定,政府部門不再幹預。同時,由於城裡的低收入傢庭都可以通過保障房來解決居住問題,商品房市場的需求將得到極大的分流。所以,大傢要做好房價長期下跌,逐步回歸居住屬性的準備。