每到歲末和年初,總會有一些院校、機構,對新一年的經濟或房地產市場走向做出預測。最近,清華大學中國經濟思想與實踐研究院發表瞭一篇《關於2024年中國經濟發展的分析預測報告》。其中就提到瞭2024年房地產市場走向的看法。對此,有業內人士表示,如果無意外,清華大學的這份報告,大概率是對的。
實際上,清華研究院在這份經濟發展分析報告中指出:當前房地產市場形勢非常嚴峻。並且還提出:要積極穩妥化解房地產風險,絕不能演變為金融市場的恐慌和危機。而在對2024年房地產市場的預測方面,該報告提出瞭三點看法:
1、2024年,房地產調控有望出現新的優化和放松;2、房地產將逐步回歸市場化,年末有望穩定;3、建議通過充足融資、取消房價限降令和限購令來穩定房地產市場,推動商品房市場回歸市場化,建立起房地產市場新均衡。
而清華研究院的這份分析預測報告,針對房地產市場這部分,主要想告訴我們四個趨勢:第一,房地產市場不容樂觀。現在無論是新房和二手房成交量和成交面積都出現瞭大幅下滑。同時,各地二手房價都出現瞭不同程度的下跌。特別是像北京、上海、深圳等一線城市的房價都出現瞭明顯的調整。所以,我們現在不能對未來樓市過於樂觀,當務之急就是要防范系統性的金融風險,讓房地產市場保持穩定發展。
第二,2024年放松對房地產的調控已成必然。現在不僅是二三線城市全面取消瞭限購政策,而且像北京、上海、深圳等一線城市的部分非核心區域也都放松瞭限購。比如,上海就放松瞭金山地區的限購。預計2024年一線城市的非核心地區的限購政策將會全面放松。與此同時,今年房貸利率會進一步下調,首套房貸利率預計將會跌至4%以內,就是為瞭鼓勵剛需購房傢庭出手買房。
第三,房地產市場化將成為趨勢。清華這份經濟發展分析報告,曾兩次提及要讓房地產市場化。主要是指兩個方面:一方面,就是商品房市場價格波動最終應該由市場供需來決定,而不應該有外力過度幹預。未來中高收入傢庭可以購買商品房,而低收入傢庭可以選擇保障房、廉租房,這樣低收入群體的住房需求也可以得到滿足。
另一個是,今年會有更多的城市放開限價,就是允許開發商根據自身的情況,來決定降價促銷的幅度,政府不再幹預新房的價格。這樣一來,開發商就可以通過生產自求,把賣不出去的房子低價出售,以便及時回籠資金。
第四,要讓房地市場保持穩定。除瞭放開限價、限購政策之外,還要通過發行債券、銀行貸款等多種融資渠道,滿足開發商合理的融資需求。這樣就可以大幅減少,房企出現破產倒閉、債務違約,以及爛尾樓的情況發生。此舉還可使房地產市場的信心得以恢復,到2024年底房地產市場有望穩定。
現在問題來瞭,在瞭解清華研究院的這份分析預測報告後,2024年我們是否應該買房呢?如果你是剛需傢庭,現在可以趁著各種政策利好,以及開發商大幅降價促銷的機會,買到自己喜歡的房子。當然,剛需買房也要量力而為。
而如果你是改善型購房者,或者是投資購房者,2024年是否要買房,主要還是看兩大指標:首先,房價與居民的收入之比。現在二三線城市房價與收入之比是20-25,而一線城市的房價收入比更是達到50-60,都遠高於國際5-10的正常標準線。對於改善型傢庭來說,隻有等到房價跌到正常的范圍之內,再出手買房也不遲。
再者,房子的租售之比。前些年各地房價一直在上漲,而房租價格卻在緩慢上升,主要是房租的漲跌是由當地居民的收入來決定的。對於投資者來說,如果買房用於出租,回報率實在過低,那也就沒有必要再投資買房瞭。
以上海為例,一套價值為700萬的房子,如果用於出租,一年房租隻有10萬元,這意味著,購房者通過買房出租,要想收回投資需要70年。這樣的投資回報率還不如把這700萬存在銀行裡面拿利息。所以,現在投資客買房風險較大,需謹慎小心瞭。