眾所周知,我國是於2013年開始推進棚改,而大規模的棚改拆遷不僅推高瞭當地的房價,也改善瞭拆遷戶們的居住條件,不少人為此還實現瞭一夜暴富。而到瞭2020年,我國又宣佈要“告別大拆大建”。於是,我們又迎來瞭“舊改”。所謂舊改,就是對老舊小區進行修繕改造,以改善當地居民生活環境。
不過,零星的棚改拆遷在各大城市還是有的,比如2022年棚改開工瞭134套,2023年是159萬套,這與過去平均每年保持600萬套以上的棚改規模相比,其實已經是很小瞭。而在進入到瞭2024年之後,我國又新啟動瞭“三大工程”,其中城中村改造,主要還是把城中村裡面的危房簡屋給拆遷掉。隻是現在拆遷補償費用已經遠不及當年棚改,一些地方甚至還幹脆發明瞭房票,來安置城中村的拆遷居民。
實際上,今年啟動的“城中村改造”,既可以有大量的城中村居民從危房簡屋裡搬出來,購買周邊的新房子,居住條件有瞭很大改善,還可以幫助房企去除商品房庫存,以穩定當地的商品房價,避免發生系統性金融風險。值得一提的是,城中村改造等三大工程,對於穩定國內經濟也是非常有幫助的。
其實,除瞭今年啟動的“城中村改造”這個拆遷工程之外。最近,住建部部長倪虹曾說出一段振奮人心的話:穩定市場的任務依然艱巨,而從我國城鎮化發展進程看,城鎮仍有300多億平方米存量住房需要更新改造,房地產市場仍有很大的發展潛力和空間;今年再改造5萬個老舊小區,建設一批完整社區。
實際上,倪部長以上這兩句話透露出三層意思。1、穩定市場的任務依然艱巨,這說明瞭當前房地產市場依然不穩定,形勢還比較嚴峻。2、從我國城鎮化發展進程看,城鎮仍有300多億平方米存量住房需要更新改造。這說明瞭,我國城鎮化進程雖然達到66.2%,發展空間並不大。但是,國內這麼多城鎮仍有300多億平方米的存量房需要去改造,未來發展空間會很大。
3、今年將改造5萬個老舊小區,建設完整社區。這也是住建部首次提及“建設完整社區”。也意味著,我國還是會對一些老舊小區實行舊改。比如,粉刷內外墻壁、加固定樓梯過道、加裝電梯,還要給老舊小區增加停車位和綠化。同時,將會增加老年活動室、健身場所、居民食堂等,這樣老舊小區就能煥然一新,建設成一批完整社區。
不過,除瞭一部分老舊小區進入到舊改之外,還會有很大一部分老房子會進入到拆遷的范圍之中。因為,光是舊改對於穩定當地房價,防控系統性風險,以及拉動當地經濟的作用有限。而從目前的情況看,有兩類房子會被列入優先拆遷的概率會很大:
第一類是,老舊危房。在對老舊小區進行改造時,發現房子的主體結構已經損壞,或者地基下沉等,即使通過舊改進行修繕改造,也無法恢復的。像這類老舊危房已經影響到居民的生命和財產安全的,那就隻能作為危房進行拆除。
第二類,預制板房。預制板房是上世紀70年代建造的房子,已經過瞭房子50年使用壽命。像這樣的預制板房,隔音、防水、隔熱的功能都很差,所以肯定是要被拆遷的。目前,我國的浙江省,已經將預制板房列入全拆重建之列。而我國今年又重啟大規模拆遷項目,相信很多地方也會跟在浙江省後面,對預制板房進行全拆重建的。