在很多業內人士看來,國內經濟發達城市的房價是“隻漲不跌”的。而當前房價大幅下跌的城市,主要有兩大類:一類是,資源枯竭型城市。像這類城市往往人口流出大於流入。比如,鶴崗、阜新、玉門、雙鴨山等。另一類是,前期房價被資金炒高的三四線城市。比如,以燕郊、廊坊、涿州等為代表的環京樓市。
不過,作為沿海經濟發達城市的溫州,在過去兩年內,房子均價從最高時的3.3萬/平米,降到瞭現在2.1萬/平米,平均跌幅達到瞭36.3%。盡管溫州的房價下跌已接近40%,但現在看房人還是寥寥無幾。根據當地的中介透露:很多房子掛牌大半年,甚至超過一年,卻連一個詢價的人都沒有。顯然,現在溫州房地產市場已經處於“量價齊跌”的調整周期瞭。
而溫州的“房產泡沫破裂”讓人百思不得其解:其一,溫州地處長三角區域,2023年,溫州的GDP達到瞭8730億元,增速達到6.9%,經濟增速名列全國前列。其二,溫州作為民營經濟的發源地,全市的上市企業就多達58傢,即使排除房地產行業,每470個溫州人當中就有一個千萬富翁。
顯然,溫州經濟這麼發達,溫州富人又這麼多,怎麼還是支撐不起高房價呢?對此,我們認為主要原因有以下幾個:
第一,溫州工薪族承受不瞭高房價。盡管溫州是我國一個經濟比較發達的城市,但作為一個地級城市,普通工薪傢庭收入是有限的,根本支撐不瞭每平米2-3萬的高房價。在溫州市區隨便買套90平米的商品房,至少要200萬以上,而溫州普通傢庭年收入也就在10萬多,這意味著,普通傢庭要不吃不喝20多年才能買得起房,這個房價實在有些過高瞭。而在房價過高的環境之下,市場出現調整也在情理之中。
第二,溫州炒房客看空房產。現在很多富裕傢庭一看到房地產趨勢已變,就會選擇拋房變現,落袋為安。這主要因為,溫州炒房客都有前車之鑒。早在2011年,溫州房價最高飆升至4萬元以上,而到瞭2015年,溫州房價一度跌至1.7萬元/平米,跌幅超過50%以上。所以,這次溫州房價也僅用瞭兩年時間就跌去近四成。現在溫州房價還沒有跌到頭,未來還有下跌空間。
第三,溫州中產階級購房需求被轉移走瞭。溫州市為瞭獲得更多的土地出讓金,就將土地供應維持在高位。這樣一來,當地商品房就會嚴重過剩,不僅是房子賣不出去,就連商品房價也會出現下跌。
值得一提的是,外地人願意購買溫州高房價並不多,而當地的中產階級都跑到更有吸引力周邊城市。比如,上海、杭州等,去買房置業瞭。而隨著溫州商品房越建越多,而購房需求又轉移別處,房價出現下跌也在預料之中瞭。
又一座城市“房產泡沫破裂”,這座城市就是溫州。溫州的房價僅用瞭2年的時間,從33000元/平米,跌到瞭21000元/平米,房價跌幅接近40%。現在溫州的房地產市場依舊低迷,看房人寥寥,未來房價還有下跌空間。
而導致溫州房產泡沫破裂的原因主要有三個:1、溫州工薪族承受不瞭高房價;2、溫州炒房客看空房產;3、溫州中產階級購房需求被轉移走瞭。從溫州“房產泡沫破裂”來看,房價越是脫離當地居民收入,泡沫破裂風險越大,最終仍將逐步回歸到合理的價格區間。